Pourquoi l’exposition des banques à l’immobilier commercial est-elle gérable?
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Le 20 avril 2023
Il est tout à fait juste que les investisseurs aient les titres bancaires dans leur mire en ce moment. C’est ce qui se produit lorsque deux banques américaines s’effondrent soudainement et que l’un des plus anciens prêteurs d’Europe est racheté par son homologue pour empêcher un tel sort. Pourtant, malgré toutes les préoccupations à l’égard de la santé financière du secteur, de nombreux signes donnent à penser que la situation est loin d’être aussi mauvaise que certains le croient.
Cela pourrait être particulièrement vrai pour l’exposition des banques à l’immobilier commercial. En effet, même si certains segments du marché de l’immobilier commercial sont menacés par la hausse des taux d’intérêt et des taux d’inoccupation, il y a peu de signes jusqu’à présent que cette tension ait une incidence négative sur les banques les plus exposées au marché.
Aux États-Unis, par exemple, les données récentes sur les ratios de crédit hypothécaire de l’immobilier commercial de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) montrent que les taux d’amortissement net et les taux des actifs non productifs sont toujours inférieurs aux moyennes cycliques et sont loin d’être proches de ceux enregistrés lors de la crise financière mondiale.
Ratios des prêts hypothécaires commerciaux
Source : Federal Deposit Insurance Corporation. Les données sont en date du quatrième trimestre de 2022. Les zones grisées indiquent des périodes de récession.
Bien entendu, cela ne signifie pas que les pertes liées aux prêts immobiliers commerciaux ne deviendront pas un problème plus important à mesure que le cycle actuel des taux d’intérêt arrive à échéance. Mais même si les pertes de l’immobilier commercial commencent à augmenter, il y a des raisons de croire que les répercussions d’un tel scénario sont gérables pour bon nombre des plus grandes banques aux États-Unis et au Canada.
Premièrement, les niveaux de capital sont plus élevés aujourd’hui que lors des cycles précédents. En même temps, la plupart des banques sont maintenant réglementées de manière à adopter une certaine forme de régime de pertes prévues sur crédits en vertu duquel les provisions pour pertes sur créances commencent à augmenter bien avant que les tensions sur le crédit ne se concrétisent, ce qui atténue le choc.
De plus, lorsqu’il s’agit de marchés en difficulté comme l’immobilier commercial, leur exposition aux prêts semble raisonnable, selon les normes historiques. Pour les « cinq grandes » banques canadiennes, par exemple, les prêts de l’immobilier commercial représentent entre 9 % et 10 % de chacun de leurs portefeuilles de prêts et sont généralement bien diversifiés sur le plan géographique et commercial et en matière de type de propriété. En fait, à cette fin, l’exposition aux immeubles de bureaux, l’un des segments les plus risqués du marché de l’immobilier commercial, ne représente qu’environ 2 % du total des prêts en cours des cinq grandes banques.
Il convient également de noter que l’exposition à l’immobilier commercial est régulièrement mise à l’épreuve par les plus grandes banques canadiennes pour des taux de capitalisation et des revenus d’exploitation plus défavorables. De plus, l’exposition est bien notée et profite d’une solide garantie.
Pour les banques américaines, l’exposition à l’immobilier commercial est légèrement plus nuancée qu’au Canada, mais semble tout de même gérable dans l’ensemble. À titre d’exemple, même si certaines des grandes banques régionales du pays ont actuellement une exposition relativement élevée à l’immobilier commercial, les prêts aux bureaux représentent moins de 5 % du total des prêts de chacune des plus grandes banques universelles aux États-Unis et seulement 1,9 % en moyenne, selon la Deutsche Bank.
Au-delà de ces données, un récent test de résistance de la Réserve fédérale américaine (Fed) donne également à penser que les banques américaines peuvent résister à une augmentation des pertes sur prêts de l’immobilier commercial, même dans les conditions économiques les plus difficiles.
Dans son analyse de 2022, la Fed a tenu compte de l’incidence d’une récession mondiale et a estimé un taux de perte cumulatif sur deux ans de 9,8 % pour tous les prêts immobiliers commerciaux en cours. En retour, ces pertes équivaudraient à un niveau raisonnablement bas de 44 points de base pour les prêts immobiliers commerciaux détenus par les banques.
Certes, ces chiffres sont discutables, d’après un rapport de Strategas Securities daté du 31 mars 2023 qui s’appuie sur les plus récents résultats du sondage de la Mortgage Bankers Association aux États-Unis sur les marchés commerciaux et multifamiliaux. La recherche de la société a mis à part les prêts aux bureaux et aux particuliers arrivant à échéance en 2023 et 2024 et a formulé deux hypothèses : 1) que 45 % de ces prêts sont détenus par des banques; et 2) que tous ces prêts ont été en défaut simultanément pour calculer les pertes possibles.
Échéances estimatives totales des prêts hypothécaires commerciaux
Source : Mortgage Bankers Association, au 10 mars 2023.
Ce faisant, le rapport a conclu que les pertes cumulatives se situeraient dans la fourchette de 29 % et que les banques pourraient enregistrer des pertes sur prêts se situant entre 60 et 70 milliards de dollars américains, ce qui se traduirait par un ratio de pertes cumulatives sur les prêts aux bureaux et aux particuliers se situant quelque part dans la fourchette de 65 points de base des prêts immobiliers commerciaux détenus par les banques.
De toute évidence, c’est plus difficile que ce que laisse entendre le test de résistance de la Fed, mais même ces pertes sur prêts immobiliers commerciaux plus élevées sont considérées comme gérables pour l’ensemble du système bancaire. Par conséquent, même si certains investisseurs craignent qu’une autre crise financière généralisée soit en train de se produire, il semble peu probable que ce soit l’exposition de la banque à l’immobilier commercial qui en soit la cause.
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Auteur :
Richard Fisher, M.A. (Econ.)
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