Suivi hebdomadaire du Groupe de spécialistes de portefeuilles : Assisterait-on à une correction du marché canadien de l’habitation?
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Le 19 avril 2018
Au Canada, les ventes de maisons existantes ont augmenté de 1,3 % en mars, ce qui est une piètre consolation après le repli de 19 % survenu au cours des deux premiers mois de 2018. Comme on attribue la majeure partie de cette chute radicale aux mesures du BSIF qui sont entrées en vigueur au début de l’année, le marché canadien de l’habitation se retrouve dans une position précaire.
Comparativement à il y a un an, le volume des ventes de maisons au Canada a reculé de 22,7 %, car 20 des 26 principaux marchés ont enregistré un ralentissement. De plus, il se pourrait que les prix des maisons suivent prochainement cette tendance, le Canada étant perçu comme le pays où les prix des habitations sont les plus surévalués au monde, en moyenne, comparativement au revenu et au loyer.
| Country | 1) Home price/income (% above historical average) | 2) Home price/rent (% above historical average) | Current average over/undervaluation of home prices (=average of column 1) and 2) (%)) |
|---|---|---|---|
| Canada | 59 | 125 | 92 |
| New Zealand | 61 | 112 | 86 |
| Australia | 61 | 82 | 72 |
| Sweden | 51 | 82 | 67 |
| Norway | 36 | 73 | 55 |
| United Kingdom | 29 | 48 | 38 |
| Ireland | 17 | 40 | 28 |
| France | 23 | 31 | 27 |
| Denmark | 18 | 34 | 26 |
| Spain | 19 | 32 | 26 |
| Netherlands | 25 | 15 | 20 |
| United States | -5 | 10 | 3 |
| Switzerland | -1 | 6 | 3 |
| Italy | -6 | -8 | -7 |
| Germany | -13 | -9 | -11 |
| Greece | -10 | -13 | -12 |
| Korea | -41 | 5 | -18 |
| Japan | -28 | -18 | -23 |
Source : UBS, septembre 2017
À Toronto, le volume des ventes de maisons a dégringolé de 40 % sur douze mois et les prix des maisons ont enregistré en mars leur première baisse annualisée depuis 2009; toutefois, comme la frénésie immobilière était à son paroxysme l’année dernière, la comparaison s’en trouve un peu faussée. À Vancouver, le volume des ventes de maisons a chuté de 30 % au cours de l’année dernière et le marché fait face à d’autres problèmes parce que le budget provincial a augmenté la taxe pour les acheteurs étrangers, en plus d’avoir annoncé récemment une nouvelle taxe pour les maisons vacantes.
Pour ce qui est de la croissance des prix, Toronto était en tête à l’échelle mondiale, septembre 2017, puisqu’il a enregistré le taux de croissance annualisé de prix rajusté en fonction de l’inflation le plus élevé. Vancouver occupait la septième place, mais elle se situait tout de même parmi les dix premières villes au classement.
Source : UBS, septembre 2017
La hausse des prix a ralenti quelque peu depuis la publication de ce rapport; le prix moyen d’une transaction ayant chuté de 10,4 % sur douze mois en mars. Cependant, la cause de ce déclin est très peu rassurante, car on assiste de plus en plus à un déséquilibre provoqué par le nombre croissant de personnes qui décident de vendre une grande maison unifamiliale hors de prix (et dont l’impôt foncier et les coûts connexes montent en flèche) pour acheter un immeuble en copropriété plus petit, mais plus abordable. Ce phénomène crée pour ainsi dire une « division du marché », particulièrement évidente sur les deux marchés les plus dynamiques au Canada. À Toronto, les prix des maisons unifamiliales ont baissé de 6,4 % au cours de la dernière année, tandis que les prix des immeubles en copropriété ont augmenté de 14,0 % au cours de la même période. Le déséquilibre est encore plus marqué à Vancouver qui a enregistré une hausse de 7,3 % des prix des maisons unifamiliales, comparativement à une augmentation de 26 % des prix des immeubles en copropriété au cours de la dernière année.
Prix élevés, règles hypothécaires plus strictes, taux d’intérêt plus élevés à prévoir et intervention provinciale sont autant de facteurs qui ont créé un contexte difficile pour les propriétaires résidentiels au Canada. Les temps changent; l’immobilier ne constitue peut-être plus un placement à toute épreuve, comme il l’a été pendant des décennies. Ce ralentissement du marché de l’habitation préoccupe la Banque du Canada et représente un risque qu’elle surveillera de près. La diminution des placements sur le marché de l’immobilier donnera lieu également à un ralentissement de la croissance du PIB au cours des deux ou trois prochaines années, mais cela n’a rien d’étonnant après la forte croissance de 3 % qui a été enregistrée en 2017.
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Auteur :
Mike Archibald, CFA®, CMT, CAIA
Vice-président et gestionnaire de portefeuille
Placements AGF Inc.
